2021年不剩几天了，回顾过去的这一年，房地产市场可谓经历了过山车般的起伏，如果说上半年前半部分还在为让市场活跃而努力，那么到了下半年则要抑制房价过快上涨，而到了年底，又是另一番景象。
变化多端的市场给从业者和购房者都蒙上了一层迷雾，2022年市场到底会是什么趋势？
从中央经济工作会议重提“因城施策”，到高层表态“房地产是支柱产业”，再到12月以来的全面降准、定点降息、多地松绑等信息，无不是在释放政策触底的信号。
政策层面的放暖大概率将延续到2022年，最终目的是要房地产行业在长效机制作用下，回归到正常的轨道里。
近期，部分城市释放出房贷利率下调的消息，各地房贷利率水平也出现一定程度的分化。而这些消息显然与中央“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”密切相关。
中央 经济 工作会议全文一出来，外界即判断2022年货币政策将是趋势性宽松，降准和降息在2022年大概率都会发生。
在全国利率进入下行空间与中央支持合理住房需求的大背景下，房贷利率必然呈现出下降的趋势。客观来说，引导房贷利率下行，将会对房地产市场回暖带来直接的刺激。
至于按揭贷款，根据12月人民银行公布的数据来看，11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月份多增532亿元。
个人住房贷款呈现继续回暖的态势，合理的按揭贷款需求逐渐得到满足。预计2022年将不会再出现如2021年住房按揭贷款大规模积压不给放贷的状况。
房地产企业融资正逐步回归常态。
中国银行间市场交易商协会12月10日举行房地产企业代表座谈会。这是继11月9日之后，交易商协会二度举行房地产企业代表座谈会，向市场释放出房地产企业融资环境将继续改善的信号。
从近期债券发行的情况看，房地产企业债务融资环境正在逐步回暖。数据显示，11月，房地产企业在境内市场已经发行各类债券（含资产支持债券）共49只，较10月多发20只；发行面值总额达482.48亿元，比10月多263亿元，环比上升约120%。从债券类型看，11月发行的地产债券多为银行间市场的中期票据和超短期融资券。
在12月16日晚，两张关于碧桂园成功公开发行债券的海报在朋友圈刷屏，一张为10亿元2+2年期公司债券，一张是1年期2.83亿元的供应链ABS，金色字体在红色背景上显得格外喜庆。现在除了国央企融资回暖外，民营房企融资也渐渐得到满足。
目前看，2022年只要中央政策不转向，优质房企正常的融资需求将得到满足，在融资得到满足的基础上迎来一波不错发展的机会。
对于2021年，大家都看到了，个别房企的问题挺严重的，但是总基调是，并不会影响到整个行业的大局。
2022年的戏比2021年还要更复杂，虽然融资会适度放松一些，但这只针对信用好、稳健型的优质房企，高负责，高杠杆房企在2022年，依然要过苦日子，做好“节衣缩食”过冬准备。
没有融资紧靠回款显然是难以支撑的，这类房企最终可能呈现的结果就是两种：规模不断收缩成为稳健型房企；在某个时间点现金流断裂倒下。
2021年，既是房企自身的偿债大年，也是政策资金收紧的一年，融资难，销售回款难，导致一大批房企要倒下。
但是房企留下的建设一半的项目要怎么办？一定是不能让它烂尾。
最好的解决办法是银行业等金融机构把资金借给有实力的房企，由他们把出现风险的房企手中的好项目买回来，让楼盘能够继续盖下去，防止出现烂尾楼的情况。
有消息称，招商蛇口等企业计划近期在中国银行间市场交易商协会注册发行并购票据，募集资金用于房地产项目的兼并收购。
日前，人民银行与银保监会联合发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，要求银行业金融机构重点支持优质房地产企业并购出现经营风险的房地产企业优质项目。
不出意外，优质房企用发行并购贷的方式兼并收购出现问题的项目与房企或在2022年大行其道。
从2021年土地市场的二次和三次集中供地来看，央企国企地方政府背景企业成为主要拿地企业，就能预见在接下来1-2年的房地产经济结构中，国家资本会成为主力，占据优势。
而2021年金融端口被卡住脖子的民营房企，普遍开始“躺平”：加大促销力度，狠抓销售回款，用经营性现金流弥补融资性现金流的同时，拿地积极性快速消退（表现在土地流拍量急剧攀升）——保安全的心理诉求很重。
但这不会是常态，国企有听话的优势，但不代表国企没有缺点，尤其是在市场化程度很高，对经济活跃性有要求的市场和领域，效率一定要由讲究利益驱动的民营经济参与者来驱动。
目前是针对民营房企的去杠杆，降风险，挤泡沫的调控，还没有到达理想节点。一旦达到，民营房企的春天就必然到来。
今年世茂、碧桂园、万科、龙湖等众多房企调整组织架构的新闻频出，架构的调整其实是公司战略的调整与人员的收缩。
譬如，万科将“研究与开发专业工会”迁出深圳总部，总部员工减少30人，将近集团总部员工的五分之一；正荣地产将营销中心从总部剥离出来，单独成立营销公司；新城控股将总部相似职能部门进行合并，成立四大新职能中心。
可以预见的是，2022年，主动进行战略收缩的房企还将继续增多，已经战略收缩的房企还有可能进一步战略收缩。
10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。房地产税试点离落地不远了！
在12月中旬，中国人大网公开了两份房地产税改革试点相关文件。文件内容为财政部部长刘昆和全国人大宪法和法律委员会对房地产税改革试点相关报告，详细阐述为何房地产税先试点后立法，征税范围考量，税率等给予更大授权等。
从近期透露的信息来看，房地产税试点大概率还会如期推进，有可能明年上半年就会有结果了。
在2016年以前，在中国城镇化进程的助推下，全国房地产市场可谓是统一的市场，要么一起涨跌，要么就是按照板块轮动的原则先后涨跌，但整体呈现出明显的周期性。
但是，随着城镇化率达到相对较高状态，中国经济发展模式也在由量变向质变做转型，全国的房价分化已经开始产生。
从大的范围来看，北方与南方的差距，东部城市与西部城市的差距，一二线核心城市与三四五线城市的差距。
这样的分化，明年乃至后面若干年，可能会进一步加剧。调控最严的深圳，房价就算小跌，但是和基数比起来，可以忽略不计；反而很多中小城市，三线以下的城市，论市场压力没有深圳大，反而早早地就开启了下跌模式。
这很残酷，此消彼长之下，分化的效率会倍增。接下来，全国不同城市不同地区的房价分化，必然会迎来一个高峰期。
以前值钱，有地段产品配套交通优势加持的硬核房产，依然是高价位高价值的核心资产，市场遇冷能抗跌，市场回暖涨先行。
过去几年，尽管我们都会谈到房地产困难，但是全国商品房销售金额却是节节攀升，屡创新高，而商品房销售面积同样是震荡上升。
不过，无论是人居居住面积，城镇化率，新增刚需购房人口数量，还是居民购房的意愿，各种迹象都在表明，2021年大概率将会成为中国商品房历史上的一个转折点，由高速增长向缓慢增长的转折点。
房地产市场将从增量时代进入存量时代。相信在这个新趋势的转变过程中，房地产新的发展模式将渐渐显现，届时又将会迎来新的增长机会，房地产行业也会迎来又一次的新生。
在对未来趋势的预判，尽可能采用“大概率”来表述，因为未来存在着不确定性，说不定2022年又会有新的不确定因素出现，我们且行且分析吧。
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