拆除建筑物要走哪些程序?设计施工单位需要哪些资质?

咨询福清市规划局和福清市房管局：现福清融侨国际公馆小区业委会决定改建小区公馆公共区域将小区内的会所改造成地下停车场，根据中华人民共和国物权法第七十六条第六项规定决定改建、重建建筑物及其附属设施的内容，请问改建小区公共区域需要走哪些程序？拆除建筑物要走哪些程序？设计施工单位需要哪些资质？请具体回复，谢谢。

事件地点：福建省福州市福清市音西街道元洪路7融侨国际公馆(中环街)

市民朋友：你好！咨询件收悉。
根据《物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”。
关于国际公馆公共部位改建问题，建议在属地音西街道、滨江社区监督指导下召开业主大会确定改建事宜，经业主大会表决同意后，报规划局等部门依法办理相关手续。
关于设计施工单位需要哪些资质问题，这主要涉及需要设计、施工的项目，不同的项目有不同的资质要求，届时可咨询我局建设工程质量监督站（电话：85252220）。
福清市住房和城乡建设局 于 2019-07-30 17:04 回复您反映的问题已收悉，现将办理情况答复如下：经核查融侨国际公馆项目审批档案，小区会所（游泳池、文化活动中心）作为小区公共配套设施，经规划审批和验收后，我局原则上不再审批其规划功能变更。
根据您提出的改造方案，考虑到小区现状情况，为提高国有土地利用率，结合便民、利民的原则，我局拟提出以下方案：1、小区会所改造方案需满足规划条件、指标、公共配套设施（文化活动中心）等要求；2、改造后的停车场应作为公共停车场，不得擅自经营、不得销售或者出租；3、小区会所改造方案需专业设计单位设计出图，且经图审机构审查通过；4、小区会所改造方案需经建设、消防等主管部门同意；5、需召开业主大会，小区会所改造方案应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；6、小区会所改造方案需进行公示征求相关利益人意见。
我局将结合上述方案的具体落实情况，研究是否许可上述规划功能变更。
福清市自然资源和规划局 于 2019-07-31 09:03 回复