物业真该取消？明年起，福清业主将迎来4大好消息
上世纪80年代，深圳成立了我国第一家物业公司，标志着物业管理这一新兴行业的诞生。转眼间40年过去了，在城镇化的推动下，由物业公司管理的商品房小区已经成为了当前城市居住的主流模式。俗话说：买房一阵子，物业一辈子。从每天进出小区大门，到小区环境维护、卫生打扫、房屋维修，以及人身财产安全保障等等，业主们每天都在与物业打交道。事实也证明，一个好的物业公司不仅可以提升业主的生活品质，而且还可以提升房子的升值空间。以笔者所在的某二线城市为例，同一地段的两个小区，物业服务水平更高的小区，房价每平米高出了3000元。
但是，近些年，每当提起物业的时候，关于全面取消物业，改由业主自己管理小区的声音却不绝于耳。如果在中国裁判文书网上输入“物业”这一关键词，相关搜索记录超过400万条，其中与物业管理相关的就超过了90万条。那么，既然物业可以带来很多好处，为什么业主却支持取消物业呢？其实，道理很简单，物业公司是业主花钱请来的，但当业主遇到问题的时候，不少物业公司却消极怠工，有时候大事不管，小事往后拖，慢慢就不了了之了，根本无法提供与物业费相匹配的服务，更有甚者，还会出现言语和肢体冲突，关于此类报道都已经屡见不鲜了。既然如此，物业真该全面取消吗？对于这个问题，新华社主办的《半月谈》杂志刊发了《物业不应是城市“火药桶”》一篇文章，给予了明确回应。文章称：在没有找到更好的替代服务方式之前，物业仍然有其存在的价值和必要，而且现实生活中也确有不少物业兢兢业业、服务有方，深得业主信赖，所以不应将其“一刀切”对待。
根据央媒的回应，简单来说就是，目前没有找到合适的替代服务，而且不少物业公司确实干得也不错，所以全面取消物业并不现实。那么，这是不是意味着物业和业主的矛盾还会长期存在呢？大家不用担心，根据国家规划，2021年1月1日起，《民法典》将正式实施，其中针对物业管理专门发布了一系列的政策，根据新规内容来看，明年起业主们将收获4个重要的“权益”，该留意。
1、如果业主对物业服务不满意，业主有权利进行解聘和更换。
长期以来，虽然业主们对物业服务多有不满，但由于种种原因，很多业主没有办法更换物业公司。退一步来说，即使最后更换了物业公司，往往也会出现老物业公司赖着不走，迟迟不肯交接的情况。但是，明年起，这一现象或将逐步发生改变。
根据《民法典》第284条规定：对建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人，业主有权依法更换。《民法典》第949条规定，物业服务合同终止的，原物业服务人员应在约定期限内退出物业服务区域。显然，物业新规的发布，不仅保障了业主更换物业公司的权益，也有利于提高物业的服务意识，促进物业服务行业的健康发展。
2、对于物业费的收支明细、履行情况等，业主享有知情权。
近些年来，业主与物业之间的矛盾不断，导火索之一就是物业收费明细不公布，不合理收费和重复收费的现象比较多。举个例子：物业费中已经包括了区域清洁、共用设备维护等费用，但不少物业仍旧新增收费名目，比如电梯管理费、垃圾处理费、公共耗能费等等。
《民法典》针对这一点专门做了说明。第943条规定：物业服务人应当定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。笔者认为，这一规定，明确了物业公司的义务，保障了业主的知情权，使得物业费不再是一笔“糊涂账”。
3、针对小区共有部分产生的收入，业主享有“收益权”。
何为小区共有部分？一般来说，建筑外墙、楼梯、电梯间、公共走廊、入户大堂、小区道路、绿地等等，都属于共有部分。在日常生活当中，不少物业公司都会把这些共有部分作为广告展位来出租，从而获取一笔额外的收入。毫不避讳地说，既然这些区域属于小区的共有部分，那么共有部分获取的收入自然就属于公共收入，但实际上这些收入最后基本都进了物业的钱袋子。新规下，明年起这一现象或将迎来改变。《民法典》第282条规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于全体业主所共有。按照该规定，从明年开始，业主们反而有可能获得一笔长期和稳定的收入了。
4、公共维修基金启动门槛降低，有利于解决小区业主的实际需求。
关于房屋维修基金，大家都不陌生，主要用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的更新和改造。但在现实生活中，小区房屋维修基金的启动门槛相对较高，需要遵循“双三分之二原则”，即占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过后才可以使用。因此，这笔数额不小的基金几乎常年处于“沉睡”状态。据有关部门统计，目前全国各地缴存的公共维修资金总额已超过万亿元，但使用率却不足百分之一。
不过，此次《民法典》将启用公共维修基金的比例从“双三分之二”降低到了“双三分之一”，与此同时，还明确增设了紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。不难看出，新规下，公共维修基金启动的门槛大大降低了，将对一些房龄相对较高的小区产生重大利好，有利于解决小区业主的实际需求。
归纳和总结：
随着新规的发布，以上这四大权益，对业主来说，个个都是好消息。不过，有一点不能否认，面对物业长期存在的问题，指望一蹴而就解决所有的问题也不现实。笔者认为，要想让这四大权益真正得以落实，加强监督和监管将是不可或缺的环节。正如官媒《半月谈》所说：
在《民法典》勾勒出制度设计框架的基础上，还需要物业办、居委会等相关部门严格监管，共同呵护业主的利益。
因此，我们有理由相信，随着《民法典》的正式实施，再加上各方的共同努力，未来物业服务会越来越规范，业主们也会获得本该属于自己的权益。
来源：腾讯新闻 楼事纪
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