福清乡镇楼盘：90亩体量要卖10年？！
*姚老师说房姚老师的业内好友，福清资深地产媒体人大雄前段时间录过一个抖音视频，聊了一下福清乡镇购房的现状，姚老师看了后深有同感也意犹未尽。在和大雄深入交流之后，今天也想和大家来聊聊姚老师对乡镇楼盘的一点想法。
引子·从土拍谈起
为什么从土拍谈起呢？其实很简单。土拍情况可以最直观地反映出一个城市，尤其是乡镇的楼市发展前景。姚老师汇总了从2016年到2020年福清土拍中乡镇地块的拍卖结果（不含挂牌出让的商业地块），很明显地看出，2016年全年，总共通过拍卖方式出让了12宗土地，其中乡镇地块仅1宗，到了2017年，总共出让了16宗地块，乡镇地块有2宗；而从2018年开始，福清乡镇的商住地块数量迎来“井喷”，2018年达到了15宗，2019年13宗，2020年截至12月30日的最后一次土拍，共推出了10宗的商住地块，也就是说，近5年里，福清总共有41幅乡镇地块出让，这些地块大多位于高山镇、渔溪镇、上迳镇、东瀚镇，海口镇，龙田镇，江阴镇等乡镇，这些乡镇也大多是相对比较富裕或者是侨汇较为活跃的乡镇，这些乡镇的居民原本也是福清城区不少楼盘的购房主力军，较为雄厚的民间资本，使得不少开发商选择在这些乡镇拿地开发楼盘。
感谢大雄提供土拍信息表
现实·难卖也难租
这么多的地块，这么多的楼盘，能消化掉吗？现实是，乡镇的楼盘，既难卖，也难租。这里说的难卖，不仅指开发商一手房难卖，已经持有的二手房也难卖，更现实的情况是，连法院查封的福清乡镇一些楼盘进行司法拍卖的房源也一次次流拍无人问津。举一个例子来说，位于福清三山镇政府旁边（在三山镇来说地段够好了吧）的楼盘福临新城（大约建于2011年），今年多套法拍房均以流拍告终，116.33平方米毛坯仅售34万都无人问津。
乡镇一手房的销售情况同样不容乐观。尤其是今年受到疫情影响，在乡镇买房的购房者出手更为谨慎。曾有业内人士和笔者聊过这样一组数据：以龙高半岛上的高山镇为例，往年高山镇平均每年的住宅去化套数在250套-280套之间（这是全镇的数据，并非某个楼盘单盘数据。平均下来每个楼盘一年七八十套的量很正常），今年这个数据恐怕只有210-230套左右。临近年底，因为新冠疫情，很多高山人在国外无法回国，往年传统的圣诞-元旦-春节返乡置业潮恐怕无法出现，开发商同时也担心牛年春节期间促销节点存在变数（比如和今年年初一样因为疫情关闭营销中心），只能在蓄客不足的情况下偷偷开卖，能卖多少是多少。据笔者了解，2017年拿地的高山镇项目“征云公馆”（地块面积约24.95亩），卖了3年多，今年11月才刚刚回本。而体量更大的“祥禾公馆”项目（地块总面积约89.5亩），已经做好了打持久战的准备，预计全部消化要卖10年。
克尔瑞统计的今年1-11月福清部分乡镇项目销售情况
探讨·乡镇去化为何这么难实际上，乡镇楼盘难去化并非福清一地的问题，也不是近一两年才出现的情况。百度搜索“乡镇的楼盘为什么难卖”，可以看到2009年已经有人在谈这个问题。而笔者通过和业内人士的探讨，也总结了以下几个原因：
01、购买人群窄，去化慢
首先要明确一点，由于乡镇楼盘难卖难租，基本不存在投资客，会买的都是铁杆刚需。但刚需客群十分有限。正如姚老师的好友大雄在抖音“大雄说房”里说的一样，在很多地方，存在着乡镇购房者外流的现场，也就是：福清乡镇购房者买福清市区，甚至福州市区，但基本没有福清市区或福州的购房者买乡镇。究其原因，那就是乡镇的各类生活配套，比如学校、医院、商业等远远不如市区优质，而且大部分乡镇距离市区较远，交通成本极高，乡镇买市区，基本都是为了孩子能上好学校，或者有钱了追求更高品质的生活，能享受更好的医疗服务、更繁华的城市综合体带来的便利。而习惯了城市生活的人，基本不可能放弃原有的生活习惯住到交通成本更高，配套更差的乡镇。
02、楼盘越来越多，购买人群被消耗
在福清，乡镇楼盘的置业群体大多数是本乡镇的居民及周边乡镇的居民。通常一个楼盘会辐射周边3-5个乡镇。然而，随着近年来热点乡镇不断有商住地块推出，各乡镇的购买力也在慢慢被消耗。还是拿高山镇举例：以往，东瀚镇的居民，乃至部分平潭居民都会在高山镇买房置业。而随着东瀚超级大盘“恒大御景半岛”的面世，东瀚镇乃至平潭的购房群体被恒大御景半岛消化了不少，还有余力再去高山楼盘买房置业的更是少之又少。更为极端的情况是，笔者前段时间在高山镇某楼盘开盘现场踩盘时发现，平潭恒大某项目的看房车就停在高山该楼盘售楼部门口对面进行宣传，“抢客”如此，去化压力可见一斑。
03、价格敏感度高，购房群体分化
实际上，乡镇购房者对于乡镇楼盘房价的敏感度，远比买市区的楼盘更高。有业内人士这样告诉笔者：“就好比一平方卖6000和一平方卖6200，你不要看一平米差200,100平米只有2万的差价，在乡镇，2万的差价就相当于市区20万的差价。”对于很多在乡镇置业的购房者而言，楼盘品质、社区园林，物业等等都是其次，价格才是他们最关心的问题。而买在市区的购房者，则更加追求生活品质，只要品质高，贵一点没关系，这就是买市区和买乡镇楼盘心态上的最大差别。如果你比周边楼盘一平方贵200，就很有可能在你售楼部看完沙盘的购房者转身到周边楼盘下定，这是很现实，也是很有可能发生的情况。
04、“能买房”的人大多不在家
福清是一个著名侨乡，尤其是各沿海乡镇，在外地、外省乃至外国打拼的成功人士数不胜数。在乡镇的自建房里，大多只剩下老人、未成年的孩子留守。这些老人大多一辈子生长在农村，很多人不识字，更别提会用智能手机，发微信，发朋友圈，或者看得懂户型图，宣传单页。所以对于家乡楼盘的销售信息，即使他们了解，也很难准确传递给远在千里的青壮年，要知道，真正买房的核心群体正是这一群在外打拼，有资金，有改善生活品质愿望的青壮年。这批青壮年每年回乡的时间有限，基本集中在圣诞节、元旦节到春节的阶段，所以这一段时间乡镇楼盘看房选房人数最多的阶段。不过，很多身在国外的“能买房的人”通常也会遇到一个问题，就是不少放弃中国国籍，取得了“外国身份”的购房者，在买房时有诸多限制（比如贷款，过户等等），而节假日往往又办理不了一些证明、公证等等手续。等假期结束可以办手续了，他们又面临返程……可以说，每个楼盘基本都遇到过这类遗憾错过的购房者。
耐心等待机遇，春天总会到来
前段时间，笔者在福清龙高沿线一些楼盘踩盘的时候，恰好一位操盘长乐乡镇楼盘的朋友和笔者交流了一下长乐乡镇楼盘的销售情况，同样不容乐观，这个楼盘位于长乐区湖南镇，“临空经济区”，200多亩的体量，拿地至今7年，消化刚刚过半，全部去化还有很长的路要走。
这位朋友天真地觉得“福清遍地有钱人”，乡镇楼盘不愁卖，实际情况如何，大家心里有数。我劝慰这个朋友，她的楼盘，赶上了福州滨海新城的发展，目前临空经济区正处于飞速发展阶段，基础设施配套及交通路网等将更完善，未来应该会有好的前景。而对于福清乡镇楼盘，姚老师也想送给操盘人几句话：福清也正处在飞速发展阶段，滨海大通道即将通车，福清和福州、长乐、平潭的联系也将更加紧密。乡镇越来越多优质地块推出，也有越来越多开发商敢于、愿意在乡镇拿地开发，无不是看重乡镇的楼市前景，静待花开，也许机会就在前方。（完）
龙田卖的挺好
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