福清市推进工业用地节约集约利用暂行办法（征求意见稿）
为推进工业用地节约集约利用，缓解建设用地供需矛盾，促进社会经济可持续发展，根据福清市委、市政府工作部署，福清市国土资源局委托编制单位对我市工业用地利用情况进行专题调研，形成了《福清市推进工业用地节约集约利用暂行办法（讨论稿）》。经多方征求市直相关部门和主要镇街意见，并根据市委、市政府相关会议审议精神，形成了《福清市推进工业用地节约集约利用暂行办法（征求意见稿）》，现面向社会公开征求意见，有关单位和各界人士可以在2015年5月28日前，通过以下两种方式提出意见：一、通过信函方式将意见寄至：福建省福清市国土资源局（音西街道清昌大道9号）三层316室（邮政编码：350300），并请在信封上注明“工业用地节约集约利用暂行办法征求意见”字样。
二、通过电子邮件方式将意见发送至：fqgtjzdswb@163.com。
附件：福清市推进工业用地节约集约利用暂行办法（征求意见稿）
福清市人民政府办公室
2015年5月8日
附件：
福清市推进工业用地节约集约利用暂行办法
（征求意见稿）
为全面贯彻落实科学发展观，进一步强化节约集约用地，推进产业转型升级，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》、《中共福建省委福建省人民政府关于进一步推进国土资源节约集约利用的意见》、《福建省工业项目建设用地控制指标》和《福建省人民政府关于促进工业项目节约集约用地八条措施的通知》等精神，立足我市实际，整合《福清市工业项目用地管理处置办法》，现就加强国土资源管理，促进工业用地节约集约利用工作提出如下实施意见：
一、总体要求
（一）坚持以党的十八大和十八届三中、四中全会精神为指导，始终将节约集约用地贯穿于福清市建设全过程，更好地发挥政府的作用，进一步以土地利用方式的转变推动经济社会转型发展，建立健全土地节约集约利用长效管理机制，有序推进存量建设用地优化利用，促进社会经济又好又快发展。
（二）切实加强工业用地的批前、批中和批后管理，制定有效盘活低效、闲置用地措施，构建处置工业用地改变用途办法，促进工业用地节约集约利用。
二、强化土地及规划管理
（三）严格落实融侨经济技术开发区、元洪投资区、出口加工区、江阴工业集中区、龙田工业集中区等工业园区产业发展定位。市发改局牵头，会同各相关工业园区、规划、投促、商务、经信、国土等部门，根据园区发展定位，编制《产业园区布局规划》及《产业进入园区细则》，上报市招商工作领导小组批准后实施。充分发挥土地利用的集聚效应，引导工业向各工业园区集中。新增工业项目，原则上应进入布局规划中确定的各专业化工业园区和工业小区。
（四）加强土地利用年度计划管理。优先使用存量土地，年度土地利用计划指标优先保障符合产业政策鼓励发展项目等国家、省、市重点建设项目用地。合理安排土地投放的速度和时序，挖掘用地潜力。
（五）市发改局会同市投促、商务、经信、环保等部门定期发布产业发展导向目录，并实行负面清单制度，明确各开发区、工业园区的主导行业和禁入行业（或工艺环节）。
（六）新增及改建、扩建的工业项目，除特殊工艺流程和地质环境影响外，厂房建筑应在4层以上（含4层）。对在工业园区内投资建设4层以上标准厂房的，第4层（含4层）以上部分的基础设施配套费全免，建设期间第4层（含4层）以上部分涉及到的其他规费一律减半征收。
（七）禁止在工业项目用地范围内建造成套住宅、写字楼、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施，工业项目所需行政、生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%、总建筑面积的20%（或总计容面积的20%）；工业项目绿地率原则上不超过20%，建筑系数不低于40%，产生有害气体及污染的工业项目按国家有关规定执行。对投资强度、产出率、容积率、绿地率、建筑系数等不符合要求的项目，须报经市政府批准并严格核减用地面积。
三、出让前的审查管理
（八）提高工业用地准入门槛，由市发改局牵头，市投促、商务、经信、财政、税务等部门对工业用地的投资强度、税收、产值等指标按行业类别做出详细规定（详见附表1～3）。
（九）在招商过程中,由所在工业园区管委会或镇（街）牵头，对意向工业项目业主提交的项目可行性报告（含土地利用方案及建设计划，包括厂区布局、初步投资、投产产能等）相关信息进行初步评估（时限为5个工作日）。
由市投资促进局负责，市发改、商务、经信、规划、国土、环保等部门配合，对符合条件的意向工业项目提出产业要求、产业准入、规划设计条件、用地标准、环境保护等要求，并在10个工作日内形成招商方案，报市招商工作领导小组研定。
（十）工业用地预申请单位在申请用地前，应先与所在工业园区管委会或镇（街）签订《福清市工业项目用地投资合同》。对预申请工业项目的用地规模、产品产量、投入产出、建设规模、建设期限、投产期限、税收等标准进行约定。
参加工业用地竞买的申请人必须是工业项目所对应的产业类型的企业法人。竞买申请人应与项目所在工业园区管委会或镇（街）（即原招商引资单位）签订《福清市工业项目用地投资合同》后，方可参加竞买。
四、供地管理
（十一）建立履约保证金制度。工业用地预申请单位应在竞得土地后，按土地成交价款的10%向发改部门或所在工业园区管理会缴纳履约保证金。依据履约保证金缴款发票与市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。履约保证金返还和违约责任根据预申请单位（或竞得人）与所在工业园区管委会或镇（街）签订的《福清市工业项目用地投资合同》相关规定执行。
（十二）土地出让合同应明确工业项目开竣工期限，工业项目动工期限一般为《国有建设用地使用权出让合同》签订且土地交付之日起6个月内，竣工期限一般为建筑面积在2万平方米以内的交地之日起1年半内完成，建筑面积在2～4万平方米以内的交地之日起2年内完成，建筑面积在4万平方米以上的交地之日起2年半内完成。
（十三）试行工业用地“先租后让、租让结合”的供地方式。对于省重点以下项目（不含省重点项目），应先签订租赁合同，根据不同的产业类型，约定5年租赁期（自签订合同起计）。租赁合同应明确租金（租金含土地报批费用、征地成本和各种税费每亩约10万元）、建造周期、产品产量、投入产出税收等相关条件，一次性履行“招拍挂”程序，由竞得人先行承租土地进行建设，企业租赁满3年后可以年为单位进行验收，验收通过并符合土地出让合同约定条件的，再按照协议方式办理出让手续。
租赁期完结未通过验收的，由出租方收回所承租的土地及地上建（构）筑物，由市土地发展中心或三大工业区（融侨开发区、元洪投资区、江阴工业区）按规定将收回的承租土地纳入储备用地。属可利用的标准厂房，按建设成本经审计后实施回购；属不可利用的地上建（构）筑物，由承租方自行拆除清理后交由出租方。
实行“先租后让、租让结合”供地方式的企业履约保证金及开竣工期限适用第十一条和第十二条规定。
五、批后管理
（十四）在工业用地出让交付后一个月内，企业应在用地现场显著位置设立用地信息公示牌，将土地使用权人、面积、四至、用途、土地出让合同号、开工期限、竣工期限、监管机构、举报电话等内容进行公示，方便社会监督，在项目竣工验收前，不得拆除。
（十五）开竣工提醒。对在合同约定或划拨决定书规定的开竣工时间前30日尚未开竣工的项目，市国土局根据监测监管系统的预警提醒，提取《开工提醒书》或《竣工提醒书》送达土地使用权人，提醒其按期开竣工，同时告知其违约风险及违约处理等事宜。
（十六）开竣工申报。土地使用权人按规定在项目开工、竣工时，向市国土局提交《建设项目动工申报书》和《建设项目竣工申报书》，并提供相应的建设用地批准书、施工许可证、竣工验收意见书、现场照片等材料。
土地使用权人根据已取得部分或全部的建设工程施工许可证，在约定开工时间内需深挖基坑的项目已进场开挖、其他项目已进场实施基础施工的，视为建设项目开工。经市国土资源局现场核实认定后，由发改部门或所在工业园区管委会返还开工履约保证金。
土地使用权人在约定竣工时间内完成全部建筑主体建设（封顶），经市国土资源局现场核实认定后，由发改部门或工业园区管委会返还竣工履约保证金。
（十七）开竣工延期。
土地使用权人应严格按照土地出让合同或划拨决定书约定的开竣工期限进行开发建设。未能按期开竣工建设的，土地使用权人应于约定的开、竣工期限届满30日前，分别向所在工业园区管委会或镇（街）（即原招商引资单位）、市规划局、市国土局提出延期申请，并提供相关证明材料。各单位受理延期申请后，所在工业园区管委会或镇（街）于5个工作日内进行初审；市规划局于5个工作日内对是否符合规划、是否改变使用功能等进行审查；市国土资源局于5个工作日内提出处置方案，报市政府研定。
所在工业园区管委会或镇（街）以及市国土资源局应严格把关，深入实地勘察土地使用情况，分清项目未按期开竣工原因，并按以下方式分类处置：
1、因不可抗力或政府原因造成不能按时开竣工或土地不能按期交付使用的，所在镇（街）人民政府（办事处）应向土地使用权人出具党政联席会议纪要和无法交地情况说明及交地承诺，国土、发改部门可免收土地闲置费和履约保证金。
2、因土地使用权人自身原因造成不能按时开竣工，土地使用权人应按未动工建筑占地面积占应动工建筑占地面积的比例乘以出让成交价的10％向发改部门缴纳履约保证金，履约保证金在土地使用权人按重新约定的竣工期限完成全部建筑主体建设后予以返还，否则发改部门予以没收。原已缴纳履约保证金的，不再另行缴纳。
对于超过合同约定动工开发建设期限满1年以上未动工建设构成闲置的，其土地使用权人还应按照土地出让价款的20%向国土部门缴纳土地闲置费。构成开竣工违约的，市国土资源局可按土地出让合同约定收取每日1‰的违约金。
（十八）市国土资源局应为每个土地使用者建立信用记录，明确各出让地块的具体位置、面积、用途及土地使用者的相关信息以及土地出让金缴纳、土地开发利用等历史记录，对有不良信用记录者，在办理相关手续时给予一定的限制，并视情节轻重予以公开曝光或通报相关金融机构。
（十九）国土、住建、规划等部门依据各自职责，严格按照土地出让合同验收项目工程，国土部门负责核实是否超占用地和是否按时开竣工建设，住建部门负责核实建筑工程质量，规划部门负责核实容积率、建筑系数等规划条件。
六、工业用地改变用途的处置
（二十）由镇（街）、工业园区管委会牵头，对辖区内本意见实施前的工业项目进行调查，全面掌握工业项目建设和使用情况并上报市规划、国土部门。经市规划、国土部门审查认定为工业用地改变用途的，由规划、国土部门拟定处置方案，报市政府研定。
（二十一）对于本暂行办法下发前已改变土地用途，符合城市规划，且符合企业自行改造和利用原厂房发展商业服务业条件的（除符合《福州市人民政府办公厅关于建立地价调节机制促进海峡西岸经济区产业结构调整的意见》第三条第三款规定的用地外），由规划部门对其违法行为做出处理，参照商服用地，按照实际改变用途的年限（超过10年的以10年计算），由国土部门负责收取补缴的土地收益金，由税收部门负责收取补缴的商业土地使用税。
1、对于改变用途建筑面积占总建筑面积比例不足80%的，补缴金额按照实际已改变用途的年份乘以所处地段商业用地基准楼面地价（基准地价未覆盖的按照所在区域的末级基准地价，下同）与工业用地基准楼面地价的差额的4%计算。
2、对于改变用途建筑面积占总建筑面积比例超过80%的，补缴金额按照实际已改变用途的年份乘以所处地段商业用地基准楼面地价与工业用地基准楼面地价的差额的6%计算。
（二十二）对于本实施意见下发前已改变土地用途，但不符合城市规划，责令其在本文件下发起两年内自行整改到位。整改期间，每年按照不低于所处地段商业用地基准楼面地价与工业用地基准楼面地价的差额的6%缴纳土地收益。拒不整改或整改不到位的，一律按违法用地予以处置。
（二十三）对于土地出让合同中有约定企业以“前店后厂”（以规划部门审批的总平图为准）生产经营的，补缴金额按照实际已改变用途的年份乘以所处地段商业用地基准楼面地价与工业用地基准楼面地价的差额的2%计算。
（二十四）对于意向改变工业用地用途（含实际已改变用途）且符合城市规划的，可提出改变用途要求，并明确改变用途的年限，经由规划部门审核同意后，参照商服用地，每年按所处地段商业用地基准楼面地价与工业用地基准楼面地价的差额的3%缴纳土地收益。
（二十五）对于本实施意见下发后严格落实用途管制。对擅自将工业用地改变为商业服务业用地的行为，发现后坚决予以查处，一律予以从严处理：住建、房产管理部门不得发放房屋所有权证，并暂停办理房产抵押登记、交易；国土部门不得办理土地使用证，并暂停办理抵押登记、变更登记；电力和市政公用部门不得为其通电、通水、通气，发现后予以销户；市场监管部门不得办理企业登记和行业许可，并在年检和验照时配合把关，且不得办理股权转让变更；卫计部门不得办理行业许可，并在年检和验照时配合把关；公安消防部门不得通过消防许可；银行不得办理房地产抵押贷款相关手续。对违反规定办理相关手续的，给予相关单位和责任人党纪政纪处分。
七、低效工业用地的盘活利用
（二十六）由各镇（街）、工业园区管委会（即原招商引资单位）牵头，市发改、投促、商务、经信、规划、国土、环保、税务等部门配合，于每年9月份对辖区内的工业项目的开发建设、投资强度、投产、达产、税收等情况进行调查，全面掌握工业项目建设和使用情况。经认定为低效用地的，由相关镇（街）、工业园区管委会提出处置方案，报市政府研定。
（二十七）符合以下情形之一的，认定为低效工业用地：
1、未按期完成开发建设。未按土地出让合同约定的开竣工期限完成开发建设，但未构成闲置的建设用地。
2、投资强度不达标。即投资强度、建筑系数、容积率等控制指标未达到合同约定的标准（合同未约定的，依次以地方投资准入标准、国家最低标准为依据）、仍有调整利用空间的建设用地。
3、超过1年未投产。即自约定的竣工之日起，超过1年未投产的建设用地。
4、连续停产满1年。即企业连续停产满1年以上的建设用地。
5、生产效益低下。投产后企业年产值及亩均年税收达不到规定标准的建设用地；达产率或开工率为50%（含50%）以下时间达半年或一年以上的建设用地。
（二十八）经镇（街）或工业园区管委会认定的低效工业用地企业，应在告知之日起三个月内，向国土、规划、土地发展中心等部门提出开竣工延期、收回土地、转让土地或其它处置措施。低效土地按以下方式进行处置：
1、限期交地、限期开发。（1）对于因征交地未完成而无法动建的情况，镇（街）及工业园区管委会提出专门方案，加大征交地力度。限期完成交地工作。（2）对于已完成交地的项目用地，由镇（街）、工业园区管委会督促业主单位限期完成开发建设，逾期未完成开发建设的，上报市国土资源局依法处置。
2、延长开竣工时限。（1）因政府原因或不可抗力造成未能按时交地的，业主单位可向市国土资源局申请办理开（竣）工延期手续，在相关镇（街）出具党政联席会议纪要、无法交地情况说明及限期交地承诺后，经市政府批准同意的，由业主单位与市国土资源局签订开竣工延期变更协议，重新约定开（竣）工时间。（2）因企业自身原因造成项目未能按期开（竣）工建设，由业主单位按照第十七条相关规定，向市发展和改革部门缴纳履约保证金后，与市国土资源局签订开竣工延期变更协议，延期时间不得超过1年。构成开竣工违约的，市国土资源局可按土地出让合同约定收取每日1‰的违约金。
3、协议有偿收回土地使用权。企业无能力、无资金继续开发建设，或经批准延长开竣工期限后企业仍无法按时完成建设且经市政府明确延期后不再办理延期的，政府可以协商方式收回土地，对全部土地或对未动建土地协议有偿收回。鼓励和动员低效土地使用权人退出土地。具体由各镇（街）、工业园区管委会摸底后报市政府研究，经研究同意有偿收回土地使用权的，由市土地发展中心进行收储，重新安排出让，收回价格统一按评估价执行。
4、土地使用权转让。对符合转让条件的低效用地，由镇（街）、工业园区管委会通过招商引资，吸收优质企业，提出将全部土地或部分土地转让给新的项目企业的具体方案，呈报市招商工作领导小组研究审定同意的，市国土、规划、住建等相关部门给予办理转让手续。新的土地使用权人应与所在工业园区管委会或镇（街）签订《工业项目用地投资合同》，对开工、竣工期限及投资强度、亩产税收和违约责任等相关事项进行约定，并按转让金额的10%缴纳履约保证金。
转让土地使用权应同时符合以下条件：一是按照出让合同约定已经支付全部土地出让金，并取得土地使用证；二是按照出让合同约定（或政策规定）实际投资额已完成开发投资总额25%以上或完成总建筑占地面积的三分之一以上，不改变出让合同约定的土地用途和规划要求。属于闲置土地的，土地使用权不得擅自转让、变更，应依法按闲置用地处置。
5、闲置厂房转租。企业连续一年未投产或停产满一年的，由镇（街）、工业园区管委会（原招商引资单位）通过招商引资，腾笼换鸟，提出闲置厂房转租的具体方案，呈报市政府研究审定同意的，由新的项目业主与所在镇（街）或工业园区管委会签订《工业项目用地投资合同》，并报市投资促进、商务、经信、工商、税务等相关部门备案。
6、对于投资强度、规划技术指标、投产期限、年产值、亩均税收等指标未达到《工业项目用地投资合同》约定标准或同类型产业准入标准的，按照本宗地或同类型产业《工业项目用地投资合同》约定执行。
八、闲置工业用地的处置
（二十九）由镇（街）、工业园区管委会（原招商引资单位）牵头，对辖区内现有闲置土地摸清底数，列出单子，逐一清查。摸清闲置土地的数量、结构、分布、成因等基本情况，与国土、规划、工商等部门配合在调查清理的基础上建立闲置土地清册，一地一表，挂牌销号，逐个研究制定盘活处置方案。
（三十）因政府原因造成土地闲置的，按《闲置土地处置办法》第53号令规定的程序，按以下方式处置：
1、限期交地、限期开发。
2、延长开竣工期限。
3、协议有偿收回土地使用权。
4、政府安排临时使用。待原项目具备开发建设条件，土地使用权人重新开发建设。从安排临时使用之日起，临时使用期限最长不得超过两年。
5、置换土地。对已缴清土地价款、落实项目资金，且因规划依法修改造成闲置的，可以为国有建设用地使用权人置换其它价值相当、用途相同的国有建设用地进行开发建设。涉及出让土地的，应当重新签订土地出让合同，并在合同中注明为置换土地。
（三十一）因企业自身原因造成的闲置土地，采取以下方式：
一是缴纳土地闲置费，限期盘活。土地未动工开发满一年不足两年的，由市国土局报市政府批准，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按土地出让价款或划拨价款的20%征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本。对有意启动盘活，并经确认有资金和项目的土地，要求在3个月内开工建设；可申请办理不超过1年的开竣工延期手续。无力启动开发的企业，可申请由政府协议有偿收回土地使用权。
二是依法收回。经确定闲置2年以上的土地应当无偿收回。收回后，统一纳入市土地发展中心储备，重新明确土地用途、设立使用条件、确定供地方式后，再招商引资，重新启动盘活。
九、评估考核
（三十二）建立节约集约评价和考核机制。将工业用地土地利用情况绩效评估列入全市年度绩效管理工作范畴，由市国土资源局会同市效能、发改、投促、商务、经信、规划、统计、工商、税务、环保等部门，每年底对工业用地项目土地利用情况开展绩效评估。由所在镇（街）或工业园区管委会对所辖区域工业项目入园引导效果、项目开工率、土地闲置率、低效用地盘活率、当前生产状况及未来发展趋势、节约集约用地指标（地均产业强度、地均产业强度增长率、新增建设用地地均固定资产投资、土地供应率、存量土地供应比率等）、排污强度相关指标，以及项目前期各职能部门审批意见及土地出让合同、工业项目用地投资合同等相关约定和政策规定的执行情况进行调查摸底并填报相关数据，汇总后上报市考核小组，由市考核小组审核后报市招商工作领导小组研定。
工业用地土地利用情况绩效评估与各镇（街）、工业园区管委会年度考核挂钩，各单位应抓好节约集约工作，由市招商工作领导小组督促排名靠后的相关镇（街）、工业园区管委会（原招商引资单位）限期整改。对土地节约集约用地程度较高的相关镇（街）、工业园区管委会，给予通报和表彰。
工业用地项目土地利用绩效评估分别在达产阶段（达产评估）、达产后每3～5年（过程评估）、出让（租赁）年期到期前1年（到期评估）等阶段进行。
（三十三）建立诚信风险企业黑名单制度。未达到合同约定条件的，包括工业用地改变用途、低效利用土地、闲置用地的，由相关部门责令整改和追究违约责任，取消已兑现的优惠政策，并列入诚信风险企业（包括法定代表人、主要股东）黑名单。对于列入诚信风险企业（包括法定代表人、主要股东）黑名单数据库的，五年内限制参与新的土地竞买、暂停受理新的用地报批、暂停办理土地使用证及房屋所有权证、暂停受理土地抵押变更手续和房产抵押交易手续、取消银行抵押贷款等。经验收合格的，由镇（街）、工业园区管委会出具合同或协议履约合格证明，退还相关履约保证金。
前款所指的企业主要股东是指股东出资占比20%（含20%）以上的股东。
十、实施日期及试行期
本暂行办法自发布之日起试行，试行期三年。原《福清市工业项目用地管理处置办法》（融政综〔2013〕326号）同时废止。
来源：福清市人民政府办公室 作者：福清市人民政府办公室原标题：福清市推进工业用地节约集约利用暂行办法（征求意见稿）
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