借名买房风险多 市民最好别尝试
今年3月以来，全国各地的房地产调控政策升级，福州有一些市民自己出资，借用他人名义买房。对此，业内人士说，借用他人名义买房风险极高，容易引发纠纷，千万不要尝试。用他人名义购房存在诸多风险
“2008年之后，用他人名义购房的人迅速增加，但2014年之后少了很多。现在，随着新版限购令的出台，这样的购房者又开始增加，根据我们公司掌握的数据，今年用他人名义购房的人比去年同期增加两成左右。”昨日，福州一家房产中介企业的负责人说。
西二环一家房产中介门店的店长郭先生说，他的客户郑女士由于各种原因无法在福州再购买普通商品房，就想用小姑的名义买房。按照计划，购房款由郑女士一个人出，而签订购房合同、办理贷款、缴税、办理不动产证时都以郑女士小姑的名义操作，等房子满足转让条件后，再过户给郑女士。
“这种情况是用他人名义购房中最典型的，但市民一定要慎重，因为用他人的名义买房风险很大。”福建中美律师事务所的林律师说，《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。这种情况下，房产很可能面临被恶意处分等各种风险。
林律师说，以郑女士为例，根据物权登记公示公信原则，登记在郑女士的小姑名下的房屋，推定郑女士的小姑为登记意义上的房屋所有权人。如果郑女士的小姑未经郑女士同意直接将房屋出售过户给善意第三人，为维护交易秩序安全，法律通常会优先保护善意第三人的利益，郑女士就无法取得房屋所有权。
此外，如果郑女士的小姑对外负有债务，当债务不能清偿时，该房屋还可能被债权人申请采取保全、查封等措施，作为郑女士小姑的财产强制执行；如果郑女士的小姑出现意外，该房屋还可能被作为她的遗产被其继承人继承；如果郑女士的小姑离婚，该房屋还可能被她的配偶作为夫妻共同财产要求分割。
父子间“代购”可订协议并公证
用亲戚或朋友的名义购房风险很大，那父子间、父女间“代购”也有风险吗？
林律师说，老人为了老有所养，又考虑到子女部分出资的情况，在签订购房合同时，买房主体可为老人和出资子女，产权登记人也可以为老人和出资子女。老人买房也可以设计另外的方案，比如买房主体和产权登记人均为老人，再通过立遗嘱来确定遗产分配方案。
此外，还可以写好详细的协议并进行公证，协议中要具体约定出资情况、房产情况、房产增值收益怎么分割、如果房产转卖抵押出资人可以得到补偿等。
当然，这只能在一定程度上降低风险，而不能完全规避风险。2004年，老林实际出资13.5万元并向亲戚借款2.5万元，给儿子小林在双凤新村买了一套房，父子俩签订《协议》约定：这套房子是父子共同投资购买，父亲无偿支援10万元，前提是儿子一家回福州定居，如果不搬回来，儿子应归还10万元；小林搬回福州定居前，产权证为父亲保存，房产出租等收益归父亲所有。2005年双凤新村改造，小林获得了乌山西路晴园虹锦公寓的一套安置房，但他仍住在河南未曾归乡。2007年，老林向河南一区级法院起诉小林，要求返还投资款。最终法院判决小林偿付老林投资款及借款13.3万余元和差旅费1872元。
房子过户给子女存在哪些风险？
“还有一种很常见的情况，就是为了孩子上学，将房子进行过户。”一家房产中介的相关人士说，这两年他们经手的代办过户业务中，主要都是这类。
“很多房东因为自己的孙辈要上小学，而自己名下有一套学区房，就想将房子过户给子女，让孙辈到好学校就读。但是，为了规避风险，很多老人会和儿子签订协议，约定房屋实际的权利人仍为二老，儿子不得处分该房产。”上述人士表示，很多老人担心子女的婚姻不稳定，自己的房子可能变成别人的，所以往往要求签协议写明房屋产权过户给儿子，老人仍为房屋的实际权利人，儿子无权处分房屋。
那么，这种老人和儿子签订的借名登记协议有效吗？林律师说，只要不存在我国《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该协议是有效的。但是，合同又有相对性，只在该协议双方之间有效。假如儿子违反了约定，出售或抵押该房产，法律就会保护善意的买受人或抵押权人，而老人受损的利益只能向自己的儿子主张。
至于儿子和儿媳离婚，儿媳能否分割房产的问题，林律师说，这点在司法实践中常常有争议，因为房产过户时使用的是房产买卖合同或赠与合同，有些时候儿媳并不知情，会怀疑借名登记协议是后补的。因此，如果在借名登记协议中让儿媳也作为协议一方共同签署，或由较强公信力的第三方作见证，就可减少相应的争议。
页:
[1]