激战370轮：从福清土拍看房企的战略变局
10月26日，备受关注的福清土拍如期举行，共出让6幅商住用地，411亩地累计揽金35.48亿，本次土拍共吸引了碧桂园、华润、融侨、万科、金辉、中庚、名城等多家品牌房企，另有多家本土房企到场竞相争夺。本次土拍亮点回顾
① 福清楼面单价创新高：名城&永鸿联合体连续拿下13、14号地块、楼面价高达7400以上，打破福清最高楼面单价；
② 单幅地块竞拍达370轮：今日竞拍的6幅地块中，12号地块达到最高限价，竞拍高达370轮，最终被中庚集团斩获，此前，中庚已获取该板块两幅地块；
③ 金辉夺得10号、15号两幅地块， 其继续扩大福清土地规模，以此提升市场集中度。
竞买其他条件
竞得人应自在开工一年内具备预售条件并取得本合同项下宗地商品住房预售许可证，第一次公开对外销售面积不少于可销售面积的50%。
其中2017拍-13号、14号、15号地块的回购房应第一期动工建设，建设进度不低于同期外售房源，第一次公开对外销售面积不少于可销售面积的50%（含回购房源）。
土拍解读
自去年开始，整体市场转变和一二线城市高房价带来的外溢和回流使得三四线城市市场明显回升，同时一二线城市的竞争加剧，土地获取难度加大。另外加上限价限售等政策压迫，很多企业将目标开始瞄准三四线市场，福建也不例外，环福州和环厦门各区域备受企业关注，适应时势的战略布局调整对企业持续性的发展和集中度提升变得尤为重要。我们在这一年中也看到了很多企业在战略布局调整后带来的业绩稳定增长，如世茂、阳光城、泰禾等企业，但对于企业来说，外围区域和三四线城市的布局仍需谨慎。
首先，环福州的很多目前热点板块实质性的市场好转很大程度上是受一二线城市的带动影响，并非真实供求关系的体现，我们可以大概把福州周边区域划分为两大圈层：
第一圈层是紧邻福州主城区，比如长乐、贵安、永泰等，该类型区域受福州辐射明显的区域，也是外溢客户置业的主要目的地，但从目前来看，仍存在部分炒作和投机的成分，另外，从外溢客群的真正置业需求上，除长乐、贵安等少部分板块外，较多区域交通不便、配套匮乏，很难实现需求的匹配；
第二圈层则是外围县市，如福清、平潭等，区域市场相对独立，多以本地客户为主，而这类区域目前受辐射带来的需求增量并不像环沪或环深圳外围城市那么显著，更多的是一种因福州高房价和购买难度带来的客户回流，而这部分客户基数并不大，在本身市场容量有限的情况下，若实现爆发性的增长是有难度的。
其次，对于企业来说，盲目的跟随布局绝不应是长期发展的良策，“病急乱投医”式的拿地扩张方式往往解决不了核心问题，必须要有针对性。外围县市毕竟市场容量有限，而有些市场的龙头房企基本形成，其区域性的资源优势相对稳固，若想再去分得一杯羹不是一件简单的事。或许选择市场集中度不高的区域会是更好的选择，那对于集中度较高的地区也并非不可进，若有较强的产品力或企业综合实力优势，可以与当地龙头企业相竞争，一样可以实现市场份额的占有。另外对于一些未来市场有较强增长性的板块，也可优先进行考虑，最典型的比如长乐。
外围区域的发展机会很难得，积极进驻也绝不是一件坏事，但从长远来看，若想实现有效的稳增长，有针对性有策略的布局至关重要，未来能否实现外围区域的稳定市场份额占有仍应是企业外扩布局时思考的首要问题。
地块成交详情
融2017-10地块
融2017-11地块
融2017-12地块
融2017-13地块
融2017-14地块
融2017-15地块
图文|CRIC克而瑞
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